La Instalación de un ascensor en comunidad de propietarios, promovida por personas con Discapacidad. Y necesidad de que para la instalación haya que ocupar varios metros cuadrados de un local comercial situado en los bajos del Edificio.
La Ley de Propiedad Horizontal[1] (de 1960, reformada el 6 de abril de 1999), especifica que la comunidad no puede negarse a estas reformas en aras de mejorar la habitabilidad del inmueble, por lo que no es necesaria la unanimidad de votos para proceder a la instalación de un ascensor.
Respecto a las mayorías de votos requeridas serán distintas:
a) Cuando los vecinos del inmueble no sufren algún tipo de impedimento (edad avanzada, discapacidad…) para acceder a su vivienda por las escaleras, serán necesarias tres quintas partes de los votos.
b) Cuando se trata de una reforma para que una persona con una discapacidad física o un anciano pueda acceder al ascensor y llegar a su casa, bastará la mayoría simple.
El problema radica en determinar si verdaderamente existe esa ‘necesidad’: los vecinos de los pisos bajos suelen alegar que se trata de mejoras no necesarias y aunque pueden admitir que la obra se realice, no aceptan colaborar en su financiación.
Se ven amparados por la ambigüedad de una norma que recoge en su artículo 11 que “si la cuota de instalación excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja”.
Pero es preciso advertir que para el supuesto de que se sometiera a votación por la Junta de propietarios la realización de unas obras de acondicionamiento para eliminar barreras arquitectónicas y su cuota de instalación excede del importe de tres mensualidades se aplicaría lo dispuesto en el último párrafo del núm. 1 del art. 17, que se mantiene, por el cual «Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios». De la misma manera lo establece el nuevo ap. 3.º del art. 11 LPH, que señala que:
«Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos aun cuando su importe exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.»
Así, si viven en el edificio personas con algún tipo de discapacidad la Ley de Propiedad Horizontal establece que la instalación del ascensor viene a suprimir las barreras arquitectónicas para facilitar la integración de estas personas. Por tanto, la instalación de una pequeña rampa sobre las escaleras iniciales que se encuentran en tantos portales hasta la puerta del ascensor, o de un montacargas eléctrico para favorecer el acceso a las personas en silla de ruedas, requiere únicamente del voto favorable de la mayoría de los propietarios. Este acuerdo vinculará a todos los vecinos y todos (incluso los que se opongan) deben pagar por igual los gastos que conlleve su instalación.
Es preciso justificar la discapacidad de una persona que exija la instalación de un ascensor o de cualquier otra obra para facilitar el acceso a su vivienda, pero no es necesaria una incapacidad oficial o administrativamente reconocida, aunque siempre que se pueda conviene presentar los informes médicos que acreditan las deficiencias de movilidad o discapacidad física. En el caso de las personas mayores, por ejemplo, no es necesario un justificante médico que certifique las molestias o las repercusiones en caderas y piernas motivadas por un esfuerzo al subir escaleras…. Pueden solicitar la instalación del ascensor por acuerdo mayoritario de los vecinos.
Siempre que la obra sea considerada ‘necesaria’ todos los vecinos están obligados a pagar conforme a su cuota o coeficiente, salvo que se acuerde por unanimidad pagar a partes iguales.
Si la obra se considera ‘no necesaria’ para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble y, por ejemplo, se demuestra que priman las necesidades estéticas por encima de las prácticas, de acuerdo al artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, los vecinos disidentes sólo están obligados a pagar el nuevo ascensor o plataforma cuando la derrama estipulada no sea superior a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. En caso de que la junta de propietarios obligue a costear una obra cuya derrama supere las tres mensualidades de gastos se puede impugnar el acuerdo ante los tribunales.
Para impugnar una decisión tomada por la junta de propietarios es necesario que los vecinos implicados estén al día con los pagos a la comunidad. La acción judicial ha de ejercerse en el plazo de tres meses, salvo que se trate de acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, cuyo plazo es de un año.
No hacer uso del servicio no exime del pago. En el caso de deudas con la comunidad de propietarios, el presidente o administrador puede reclamar judicialmente. El procedimiento se inicia por demanda y una vez admitida a trámite, el juez requerirá al moroso para que pague en el plazo de 20 días o para que alegue las razones por las que considera que no debe, en todo o en parte, las cantidades reclamadas.
Evidentemente, si no se alcanzara el «quórum»[2] exigido de mayoría de propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación no podría realizarse esta obra, aunque se tratara de obras cuya cuota de instalación no excediera del importe de tres mensualidades de gastos comunes, que es un supuesto al que se refieren muchas obras mínimas que pueden resolver un problema para muchas personas con discapacidades o, simplemente, de elevada edad.
La Ley 15/1995[3] establece un procedimiento de negociación entre el solicitante de las obras de eliminación de las barreras a realizar en la Comunidad y ésta. En este sentido, el art. 4 de la Ley 15/1995 recoge que el solicitante notificará a la Comunidad la necesidad de ejecutar las obras de adecuación por causa de minusvalía, acompañando las certificaciones correspondientes citadas en el art. 3 del Registro Civil o de la autoridad administrativa competente.
El art. 5 de la Ley 15/1995 concede a la Comunidad un plazo de 60 días para comunicar por escrito al solicitante su consentimiento u oposición razonada a la ejecución de las obras, admitiéndose que proponga soluciones alternativas que podrán ser, o no, aceptadas por aquél. En el caso de que la Comunidad no conteste o lo haga fuera de plazo se entiende concedida la autorización para la ejecución de las obras y si se manifiesta la expresa oposición el solicitante tiene abierta la vía civil para presentar una demanda contra la Comunidad de Propietarios que se tramitará por los cauces del Juicio verbal. Pese a que la Ley es anterior a la reforma procesal civil de Ley 1/2000 de 7 de enero, se entiende que se mantiene este cauce procesal al no existir derogación expresa en el art. 250 LEC o en alguna de las disposiciones finales de la misma.
Sin embargo, hay que significar que aun en el caso de que la Comunidad lo autorice, manifieste su oposición fuera de plazo o el juez dicte sentencia en el juicio verbal concediendo el derecho del solicitante para la ejecución de las obras, los gastos que de ello se deriven serán cubiertos por el propio solicitante, no por la Comunidad, sin perjuicio de las ayudas, exenciones o subvenciones que se pudieren obtener de conformidad con la legislación vigente y las obras de adecuación realizadas quedarán en beneficio de la Comunidad de Propietarios.
Respecto de la ocupación de dos metros cuadrados de un local que se encuentra en los bajos de la finca: Se trata de la constitución de servidumbre sobre elemento privativo a favor de la comunidad de propietarios. Una vez aprobado si, como sucede en el caso consultado, se afecta a uno de los propietarios podríamos remitirnos al art. 9.1 c) LPH[4] en el que se establece que, el propietario debe consentir en su vivienda o local las servidumbres requeridas para la creación de servicios de interés general, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
Este será un problema importante una vez adoptada la decisión, así la valoración deberá hacerse en cada supuesto concreto, dependiendo del espacio ocupado, de las molestias, en definitiva, del grado de la propia servidumbre. En el supuesto de que no haya acuerdo entre las partes el juicio correspondiente será la única vía para ambos.
Desde un punto de vista jurídico lo mejor es acudir a la opinión jurisprudencial, sobre la posibilidad de imponer, mediante acuerdo de la junta de la comunidad, al propietario del elemento privativo la ocupación del mismo para la instalación del referido ascensor y la mayoría necesaria para ello.
Respecto a la viabilidad del acuerdo hay que tener en cuenta la casuística concreta de cada caso. Aunque los aspectos más valorados por los Tribunales son los siguientes:
- La necesidad de la instalación;
- Que la instalación decidida sea la única posible o por lo menos la más correcta técnicamente; y,
- La valoración de los perjuicios que sufre el propietario que soportará la instalación en su propiedad.
JURISPRUDENCIA. Entre las sentencias favorables a la viabilidad de acuerdos semejantes están:
La SAP Tenerife 24 May. 2002 de siguiente tenor literal «siendo intención del legislador facilitar la adopción de acuerdos que permitan la instalación de ascensores, por su trascendencia social y la indiscutible mejora en la calidad de vida para quienes residen en los edificios que carecen de ellos (en especial, en sus plantas más altas), calificándolo como un servicio común de interés general, de modo que, incluso cuando suponga la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (...) Para la referida instalación, se hace precisa la constitución de una servidumbre sobre parte del patio privativo del demandado (...) requiriendo ineludiblemente esa constitución el resarcimiento al propietario afectado —el demandado— de los daños y perjuicios ocasionados, conforme dispone el citado ap. 1 c) del art. 9 (...) se constata claramente la imprescindible necesidad de constituir la servidumbre pretendida, no siendo factible su ubicación en otro lugar diferente».
La SAP Vizcaya 31 Mayo de 2002 resuelve «una cuestión es la instalación del servicio de ascensor y otra el establecimiento de un servicio con el fin de la supresión de barreras arquitectónicas, si bien(…), ambos se encuentran en determinados supuestos íntimamente ligados (...) ha quedado acreditada la existencia de personas de avanzada edad, en un inmueble de seis alturas (...) el punto georgiano se encuentra en si cabe considerar servidumbre conforme a los parámetros de la legislación conforme a la cual se adopta el acuerdo, la que conlleva para la recurrente respecto de su local. Y a la vista de la prueba pericial (…), se desprende que caso de colocar o instalar el ascensor en el piso primero, se ocuparía asimismo parte de la lonja de la actora, de suerte que en todo caso la opción que supuestamente la parte hoy recurrente admitiría conllevaría necesariamente esa ocupación, servidumbre a favor de la comunidad, (…) de la citada prueba pericial se desprende que dada la situación y anchura de la escalera comunitaria, no parece existir otra posible solución a la propuesta para evitar todo tipo de barreras arquitectónicas (...) (…) de la vista del dictamen pericial atribuir a la solución acordada y por tanto a la instalación o colocación del ascensor cual se informa, de imprescindible».
La SAP de Vizcaya de 16 de Enero de 2002 resuelve «la Sala considera que aportada la concurrencia de personas mayores de 70 años en la comunidad y la ausencia de ascensor, siendo éste elemento necesario para eliminar las barreras arquitectónicas existentes en la comunidad ante la evidencia de la dificultad de los mencionados vecinos para acceder a los pisos, aprobándose su instalación con la mayoría suficiente que establece el art. 17 LPH, deberán soportar todos los propietarios los gastos derivados de la obra para acometer la situación; soportando igualmente la apelante la afección de la parte de su local, constituyéndose una servidumbre a favor de la comunidad para instalar el elemento común y necesario; resultando ser la solución concretada y aportada con su demanda, la opción única viable y menos perjudicial para los copropietarios».
En cualquier caso ha de figurar como punto concreto y determinado, mencionar como punto de Orden del Día de la convocatoria la constitución de la servidumbre necesaria para la instalación del ascensor, de manera que no puede adoptarse un acuerdo así en Junta si no ha sido mencionado el apartado de la servidumbre en la convocatoria, aunque sea de forma sucinta, para que todos tengan conocimiento de que un elemento privativo del local comercial, …”van a ser alterados, además de las indemnizaciones que pudieran corresponder a los propietarios afectados y ello a los fines de concurrir a la Junta con conocimiento de causa y a exponer su criterio y dar su conformidad o reparo, por tanto, tal acuerdo está viciado en origen de nulidad absoluta”.[5]
La SAP Zaragoza[6] dictaminó «El legislador ha querido facilitar la adecuación de los viejos inmuebles a las necesidades de la vida moderna, haciendo ley positiva lo que venía interpretándose por la jurisprudencia (...) Así, el art. 17 exige únicamente una mayoría de 3/5 (no unanimidad) para modificar el título constitutivo (incluyendo obras, pues, en elementos comunes) cuando se trata de establecer el servicio común de interés general de "ascensor" (...) ocupación de un determinado volumen de un local por la nueva instalación del servicio de ascensor (...) se acusaba al citado art. 9.1 c) de una "significativa imprecisión", sobre todo cuando la "servidumbre" afecte a un elemento privativo relevante, pues es preciso cohonestar el interés general subyacente en los arts. 9.1 c) y 17 con el derecho dominical individual recogido en el art. 3 a) del mismo texto legal. En este sentido, es cierto que toda servidumbre aparente o no, continua o discontinua supone una limitación del derecho real de propiedad. Sin embargo, ese gravamen no puede llegar al extremo de conllevar un menoscabo que inutilice total o parcialmente el elemento privativo y mucho menos que llegue a convertirse en una especie de "expropiación" privada de naturaleza forzosa (...) los límites entre la servidumbre de obligada aceptación y la privación inadmisible habrá de hacerse caso por caso (...) la colocación del ascensor va a suponer la privación de un volumen que no tanto por su amplitud, sino por su eficacia, va a suponer una importante limitación para el local (...) Por lo tanto, entiende este tribunal que esa privación dominical excede del concepto de "servidumbre" al que se refiere el art. 9 LPH, lo que conllevará necesariamente a la desestimación de la demanda y a la estimación del recurso de apelación; sin perjuicio, claro está, de los posibles acuerdos extrajudiciales a los que pudieran llegar. Acuerdos que, por tal naturaleza no son imponibles jurídicamente».
La SAP Murcia[7] «las especiales circunstancias en las que se encuentran un buen número de vecinos del edificio, cuya situación de minusvalía demostrada en los autos obliga la instalación de un ascensor que, en modo alguno se puede estimar como artículo de lujo, sino de elemento necesario para facilitar la movilidad de personas de avanzada edad, o minusvalía, en orden a no tener que usar forzosamente las múltiples escaleras de acceso a su vivienda (...) el tema central del recurso radica en la aplicación del art. 9.1 c) LPH, que debe ser interpretado con criterio ponderado, porque la constitución de servidumbres sobre las propiedades privativas para el establecimiento de un servicio común de interés general pueden llegar a ser muy gravosas, incluso cuasi expropiatorias, por tanto el dueño del local en cuestión tendría derecho a ser compensado económicamente por la comunidad como consecuencia del gravamen que conlleva la constitución de la servidumbre. Previo a todo ello debe quedar perfectamente acreditado que la instalación del servicio común sea imprescindible (requisito expresamente exigido por la ley), cuya concurrencia no ofrece duda alguna en este caso en que se pretende instalar un ascensor, al no discutirse de contrario la minusvalía de algunos vecinos. La demandada también debe acreditar con todo rigor que el local del demandado sea el menos gravoso para la instalación pretendida, y determinar también la superficie exacta a ocupar por dicho servicio común. Existiendo en este caso criterios dispares respecto a la ubicación del ascensor (...) no consta acreditado que el local del actor sea el menos perjudicial para la instalación del ascensor, es más, como se aprecia al folio 111 el ascensor cercenaría la barra del mencionado local cafetería del actor, y el testimonio del Sr. M.-C., refiere otras alternativas, todo ello permite a esta Sala concluir que existen razones suficientes para acoger los pedimentos del demandante como razonadamente decidió el Juzgador de Instancia, y en consecuencia desestimar el recurso».
CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL EXTRAORDINARIA
De la Comunidad de Vecinos
Por medio de la presente se le convoca a la Junta General Extraordinaria que tendrá lugar el próximo día XX de enero 2006 de esta “Nuestra Comunidad” de Propietarios, en el local de celebración acostumbrado del citado inmueble, en la planta baja, a las XX:XX horas en primera convocatoria y a las XX:30 horas en segunda convocatoria, para decidir sobre los asuntos relacionados en el siguiente
ORDEN DEL DÍA
1) Instalación de un ascensor en el edificio. Lectura del anteproyecto presentado por el Ingeniero Sr. XX, presupuesto estimado para la realización de la obra, así como coste de licencias, demás trámites y gastos relacionados con el proyecto[8] de ejecución de la obra en el plazo de cuatro meses, a que se obligaría la Comunidad, caso de ser aprobada. Con desglose del gasto por comunero propietario, según cuota de división horizontal y forma de pago.
2) Propuesta de compra e instalación de un ascensor nuevo, marca XXX, en el edificio, por motivos de impedimentos físicos del Sr. Comunero propietario del inmueble XX, y supresión de las barreras arquitectónicas del inmueble, así como la adecuación del inmueble a las necesidades de la vida moderna.
3) Constitución de servidumbre sobre dos metros cuadrados de local en la planta baja, dedicado a almacén, propiedad del comunero propietario Sr. XXX, imprescindible para la realización de la obra, y estimación de la cuantía del pago de la servidumbre.
4) Ruegos y preguntas.
Se adjunta documentación relacionada con los asuntos a tratar en la Junta.
Finalmente se hace constar que los propietarios que no han satisfecho las cuotas que se indican, no tendrán derecho de voto si en el momento de iniciarse la Junta no hubiesen pagado esas deudas, no las hubiesen impugnado judicialmente o no las hubiesen consignado judicial o notarialmente, lo que se les advierte a los efectos legales oportunos y de conformidad con los artículos 16.2 y 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En (…) a XX de (…) de 2006
Fdo. El Presidente XX
[1] la Ley de 1960 necesitaba el acuerdo por unanimidad. Posteriormente, la Ley de 21 de junio de 1990 se adapta a la realidad social de su época y trata de solucionar los grandes problemas que la Ley de 1960 de Propiedad Horizontal había provocado. Pero no solamente la Ley fue la que suprimió la mayoría para la instalación de un nuevo ascensor, sino la propia jurisprudencia. Por ejemplo, la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de julio de 1994, que consideró válido un acuerdo de ese tipo aprobado por la simple mayoría de los propietarios.
[2] El art. 17 LPH, es el que disciplina el «quórum» exigido para la adopción de acuerdos respecto a las obras necesarias para la supresión de las barreras arquitectónicas.
[3] Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre Límites del Dominio sobre Inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad.
[4] En este sentido es interesante la argumentación que hace la Sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, el 13 Dic. 2001, referida a la necesidad de pasar por un elemento privativo para acceder a un elemento, o servicio que necesita ser reparado, exige:
1. La Obligación del propietario de permitir la entrada a través de su piso, vivienda o local. Obligación ob rem o servidumbre de paso: Consecuencias de una u otra consideración.
2. La negativa del titular u ocupante a dejar entrar en el domicilio está sujeta a la compatibilidad entre el derecho fundamental a la inviolabilidad del domicilio y el cumplimiento de las obligaciones impuestas a todos los copropietarios en el seno de la propiedad horizontal
3. El deber con cargo a la comunidad de propietarios de indemnizar los perjuicios, las molestias e incomodidades ocasionadas al propietario u ocupante por el hecho de pasar a través de su propiedad.
[5] Sentencia AP Castellón 3 Nov. 2001.
[6] SAP Zaragoza 1 Feb. 2002
[7] SAP Murcia 19 Feb. 2001.
[8] Las diversas comunidades autónomas prevén la concesión de ayudas económicas para la instalación de ascensores y la eliminación de barreras arquitectónicas. Antes de comenzar las obras es aconsejable consultar con el Departamento de Vivienda de cada CCAA para informarse sobre las posibles subvenciones, los documentos a presentar y los requisitos a cumplir; que habitualmente son los siguientes:
- Licencia de obra.
- Un perito debe firmar la documentación de la obra.
- Se precisa la conformidad de la comunidad de vecinos.
- La obra debe garantizar la seguridad del ascensor, además de la del conjunto del inmueble.
-Hay que cumplir los requisitos de instalación del ascensor en materia de seguridad, como los relativos a la superficie necesaria para instalar una cabina y puertas automáticas.
La Ley de Propiedad Horizontal[1] (de 1960, reformada el 6 de abril de 1999), especifica que la comunidad no puede negarse a estas reformas en aras de mejorar la habitabilidad del inmueble, por lo que no es necesaria la unanimidad de votos para proceder a la instalación de un ascensor.
Respecto a las mayorías de votos requeridas serán distintas:
a) Cuando los vecinos del inmueble no sufren algún tipo de impedimento (edad avanzada, discapacidad…) para acceder a su vivienda por las escaleras, serán necesarias tres quintas partes de los votos.
b) Cuando se trata de una reforma para que una persona con una discapacidad física o un anciano pueda acceder al ascensor y llegar a su casa, bastará la mayoría simple.
El problema radica en determinar si verdaderamente existe esa ‘necesidad’: los vecinos de los pisos bajos suelen alegar que se trata de mejoras no necesarias y aunque pueden admitir que la obra se realice, no aceptan colaborar en su financiación.
Se ven amparados por la ambigüedad de una norma que recoge en su artículo 11 que “si la cuota de instalación excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja”.
Pero es preciso advertir que para el supuesto de que se sometiera a votación por la Junta de propietarios la realización de unas obras de acondicionamiento para eliminar barreras arquitectónicas y su cuota de instalación excede del importe de tres mensualidades se aplicaría lo dispuesto en el último párrafo del núm. 1 del art. 17, que se mantiene, por el cual «Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios». De la misma manera lo establece el nuevo ap. 3.º del art. 11 LPH, que señala que:
«Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos aun cuando su importe exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.»
Así, si viven en el edificio personas con algún tipo de discapacidad la Ley de Propiedad Horizontal establece que la instalación del ascensor viene a suprimir las barreras arquitectónicas para facilitar la integración de estas personas. Por tanto, la instalación de una pequeña rampa sobre las escaleras iniciales que se encuentran en tantos portales hasta la puerta del ascensor, o de un montacargas eléctrico para favorecer el acceso a las personas en silla de ruedas, requiere únicamente del voto favorable de la mayoría de los propietarios. Este acuerdo vinculará a todos los vecinos y todos (incluso los que se opongan) deben pagar por igual los gastos que conlleve su instalación.
Es preciso justificar la discapacidad de una persona que exija la instalación de un ascensor o de cualquier otra obra para facilitar el acceso a su vivienda, pero no es necesaria una incapacidad oficial o administrativamente reconocida, aunque siempre que se pueda conviene presentar los informes médicos que acreditan las deficiencias de movilidad o discapacidad física. En el caso de las personas mayores, por ejemplo, no es necesario un justificante médico que certifique las molestias o las repercusiones en caderas y piernas motivadas por un esfuerzo al subir escaleras…. Pueden solicitar la instalación del ascensor por acuerdo mayoritario de los vecinos.
Siempre que la obra sea considerada ‘necesaria’ todos los vecinos están obligados a pagar conforme a su cuota o coeficiente, salvo que se acuerde por unanimidad pagar a partes iguales.
Si la obra se considera ‘no necesaria’ para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble y, por ejemplo, se demuestra que priman las necesidades estéticas por encima de las prácticas, de acuerdo al artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, los vecinos disidentes sólo están obligados a pagar el nuevo ascensor o plataforma cuando la derrama estipulada no sea superior a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. En caso de que la junta de propietarios obligue a costear una obra cuya derrama supere las tres mensualidades de gastos se puede impugnar el acuerdo ante los tribunales.
Para impugnar una decisión tomada por la junta de propietarios es necesario que los vecinos implicados estén al día con los pagos a la comunidad. La acción judicial ha de ejercerse en el plazo de tres meses, salvo que se trate de acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, cuyo plazo es de un año.
No hacer uso del servicio no exime del pago. En el caso de deudas con la comunidad de propietarios, el presidente o administrador puede reclamar judicialmente. El procedimiento se inicia por demanda y una vez admitida a trámite, el juez requerirá al moroso para que pague en el plazo de 20 días o para que alegue las razones por las que considera que no debe, en todo o en parte, las cantidades reclamadas.
Evidentemente, si no se alcanzara el «quórum»[2] exigido de mayoría de propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación no podría realizarse esta obra, aunque se tratara de obras cuya cuota de instalación no excediera del importe de tres mensualidades de gastos comunes, que es un supuesto al que se refieren muchas obras mínimas que pueden resolver un problema para muchas personas con discapacidades o, simplemente, de elevada edad.
La Ley 15/1995[3] establece un procedimiento de negociación entre el solicitante de las obras de eliminación de las barreras a realizar en la Comunidad y ésta. En este sentido, el art. 4 de la Ley 15/1995 recoge que el solicitante notificará a la Comunidad la necesidad de ejecutar las obras de adecuación por causa de minusvalía, acompañando las certificaciones correspondientes citadas en el art. 3 del Registro Civil o de la autoridad administrativa competente.
El art. 5 de la Ley 15/1995 concede a la Comunidad un plazo de 60 días para comunicar por escrito al solicitante su consentimiento u oposición razonada a la ejecución de las obras, admitiéndose que proponga soluciones alternativas que podrán ser, o no, aceptadas por aquél. En el caso de que la Comunidad no conteste o lo haga fuera de plazo se entiende concedida la autorización para la ejecución de las obras y si se manifiesta la expresa oposición el solicitante tiene abierta la vía civil para presentar una demanda contra la Comunidad de Propietarios que se tramitará por los cauces del Juicio verbal. Pese a que la Ley es anterior a la reforma procesal civil de Ley 1/2000 de 7 de enero, se entiende que se mantiene este cauce procesal al no existir derogación expresa en el art. 250 LEC o en alguna de las disposiciones finales de la misma.
Sin embargo, hay que significar que aun en el caso de que la Comunidad lo autorice, manifieste su oposición fuera de plazo o el juez dicte sentencia en el juicio verbal concediendo el derecho del solicitante para la ejecución de las obras, los gastos que de ello se deriven serán cubiertos por el propio solicitante, no por la Comunidad, sin perjuicio de las ayudas, exenciones o subvenciones que se pudieren obtener de conformidad con la legislación vigente y las obras de adecuación realizadas quedarán en beneficio de la Comunidad de Propietarios.
Respecto de la ocupación de dos metros cuadrados de un local que se encuentra en los bajos de la finca: Se trata de la constitución de servidumbre sobre elemento privativo a favor de la comunidad de propietarios. Una vez aprobado si, como sucede en el caso consultado, se afecta a uno de los propietarios podríamos remitirnos al art. 9.1 c) LPH[4] en el que se establece que, el propietario debe consentir en su vivienda o local las servidumbres requeridas para la creación de servicios de interés general, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
Este será un problema importante una vez adoptada la decisión, así la valoración deberá hacerse en cada supuesto concreto, dependiendo del espacio ocupado, de las molestias, en definitiva, del grado de la propia servidumbre. En el supuesto de que no haya acuerdo entre las partes el juicio correspondiente será la única vía para ambos.
Desde un punto de vista jurídico lo mejor es acudir a la opinión jurisprudencial, sobre la posibilidad de imponer, mediante acuerdo de la junta de la comunidad, al propietario del elemento privativo la ocupación del mismo para la instalación del referido ascensor y la mayoría necesaria para ello.
Respecto a la viabilidad del acuerdo hay que tener en cuenta la casuística concreta de cada caso. Aunque los aspectos más valorados por los Tribunales son los siguientes:
- La necesidad de la instalación;
- Que la instalación decidida sea la única posible o por lo menos la más correcta técnicamente; y,
- La valoración de los perjuicios que sufre el propietario que soportará la instalación en su propiedad.
JURISPRUDENCIA. Entre las sentencias favorables a la viabilidad de acuerdos semejantes están:
La SAP Tenerife 24 May. 2002 de siguiente tenor literal «siendo intención del legislador facilitar la adopción de acuerdos que permitan la instalación de ascensores, por su trascendencia social y la indiscutible mejora en la calidad de vida para quienes residen en los edificios que carecen de ellos (en especial, en sus plantas más altas), calificándolo como un servicio común de interés general, de modo que, incluso cuando suponga la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (...) Para la referida instalación, se hace precisa la constitución de una servidumbre sobre parte del patio privativo del demandado (...) requiriendo ineludiblemente esa constitución el resarcimiento al propietario afectado —el demandado— de los daños y perjuicios ocasionados, conforme dispone el citado ap. 1 c) del art. 9 (...) se constata claramente la imprescindible necesidad de constituir la servidumbre pretendida, no siendo factible su ubicación en otro lugar diferente».
La SAP Vizcaya 31 Mayo de 2002 resuelve «una cuestión es la instalación del servicio de ascensor y otra el establecimiento de un servicio con el fin de la supresión de barreras arquitectónicas, si bien(…), ambos se encuentran en determinados supuestos íntimamente ligados (...) ha quedado acreditada la existencia de personas de avanzada edad, en un inmueble de seis alturas (...) el punto georgiano se encuentra en si cabe considerar servidumbre conforme a los parámetros de la legislación conforme a la cual se adopta el acuerdo, la que conlleva para la recurrente respecto de su local. Y a la vista de la prueba pericial (…), se desprende que caso de colocar o instalar el ascensor en el piso primero, se ocuparía asimismo parte de la lonja de la actora, de suerte que en todo caso la opción que supuestamente la parte hoy recurrente admitiría conllevaría necesariamente esa ocupación, servidumbre a favor de la comunidad, (…) de la citada prueba pericial se desprende que dada la situación y anchura de la escalera comunitaria, no parece existir otra posible solución a la propuesta para evitar todo tipo de barreras arquitectónicas (...) (…) de la vista del dictamen pericial atribuir a la solución acordada y por tanto a la instalación o colocación del ascensor cual se informa, de imprescindible».
La SAP de Vizcaya de 16 de Enero de 2002 resuelve «la Sala considera que aportada la concurrencia de personas mayores de 70 años en la comunidad y la ausencia de ascensor, siendo éste elemento necesario para eliminar las barreras arquitectónicas existentes en la comunidad ante la evidencia de la dificultad de los mencionados vecinos para acceder a los pisos, aprobándose su instalación con la mayoría suficiente que establece el art. 17 LPH, deberán soportar todos los propietarios los gastos derivados de la obra para acometer la situación; soportando igualmente la apelante la afección de la parte de su local, constituyéndose una servidumbre a favor de la comunidad para instalar el elemento común y necesario; resultando ser la solución concretada y aportada con su demanda, la opción única viable y menos perjudicial para los copropietarios».
En cualquier caso ha de figurar como punto concreto y determinado, mencionar como punto de Orden del Día de la convocatoria la constitución de la servidumbre necesaria para la instalación del ascensor, de manera que no puede adoptarse un acuerdo así en Junta si no ha sido mencionado el apartado de la servidumbre en la convocatoria, aunque sea de forma sucinta, para que todos tengan conocimiento de que un elemento privativo del local comercial, …”van a ser alterados, además de las indemnizaciones que pudieran corresponder a los propietarios afectados y ello a los fines de concurrir a la Junta con conocimiento de causa y a exponer su criterio y dar su conformidad o reparo, por tanto, tal acuerdo está viciado en origen de nulidad absoluta”.[5]
La SAP Zaragoza[6] dictaminó «El legislador ha querido facilitar la adecuación de los viejos inmuebles a las necesidades de la vida moderna, haciendo ley positiva lo que venía interpretándose por la jurisprudencia (...) Así, el art. 17 exige únicamente una mayoría de 3/5 (no unanimidad) para modificar el título constitutivo (incluyendo obras, pues, en elementos comunes) cuando se trata de establecer el servicio común de interés general de "ascensor" (...) ocupación de un determinado volumen de un local por la nueva instalación del servicio de ascensor (...) se acusaba al citado art. 9.1 c) de una "significativa imprecisión", sobre todo cuando la "servidumbre" afecte a un elemento privativo relevante, pues es preciso cohonestar el interés general subyacente en los arts. 9.1 c) y 17 con el derecho dominical individual recogido en el art. 3 a) del mismo texto legal. En este sentido, es cierto que toda servidumbre aparente o no, continua o discontinua supone una limitación del derecho real de propiedad. Sin embargo, ese gravamen no puede llegar al extremo de conllevar un menoscabo que inutilice total o parcialmente el elemento privativo y mucho menos que llegue a convertirse en una especie de "expropiación" privada de naturaleza forzosa (...) los límites entre la servidumbre de obligada aceptación y la privación inadmisible habrá de hacerse caso por caso (...) la colocación del ascensor va a suponer la privación de un volumen que no tanto por su amplitud, sino por su eficacia, va a suponer una importante limitación para el local (...) Por lo tanto, entiende este tribunal que esa privación dominical excede del concepto de "servidumbre" al que se refiere el art. 9 LPH, lo que conllevará necesariamente a la desestimación de la demanda y a la estimación del recurso de apelación; sin perjuicio, claro está, de los posibles acuerdos extrajudiciales a los que pudieran llegar. Acuerdos que, por tal naturaleza no son imponibles jurídicamente».
La SAP Murcia[7] «las especiales circunstancias en las que se encuentran un buen número de vecinos del edificio, cuya situación de minusvalía demostrada en los autos obliga la instalación de un ascensor que, en modo alguno se puede estimar como artículo de lujo, sino de elemento necesario para facilitar la movilidad de personas de avanzada edad, o minusvalía, en orden a no tener que usar forzosamente las múltiples escaleras de acceso a su vivienda (...) el tema central del recurso radica en la aplicación del art. 9.1 c) LPH, que debe ser interpretado con criterio ponderado, porque la constitución de servidumbres sobre las propiedades privativas para el establecimiento de un servicio común de interés general pueden llegar a ser muy gravosas, incluso cuasi expropiatorias, por tanto el dueño del local en cuestión tendría derecho a ser compensado económicamente por la comunidad como consecuencia del gravamen que conlleva la constitución de la servidumbre. Previo a todo ello debe quedar perfectamente acreditado que la instalación del servicio común sea imprescindible (requisito expresamente exigido por la ley), cuya concurrencia no ofrece duda alguna en este caso en que se pretende instalar un ascensor, al no discutirse de contrario la minusvalía de algunos vecinos. La demandada también debe acreditar con todo rigor que el local del demandado sea el menos gravoso para la instalación pretendida, y determinar también la superficie exacta a ocupar por dicho servicio común. Existiendo en este caso criterios dispares respecto a la ubicación del ascensor (...) no consta acreditado que el local del actor sea el menos perjudicial para la instalación del ascensor, es más, como se aprecia al folio 111 el ascensor cercenaría la barra del mencionado local cafetería del actor, y el testimonio del Sr. M.-C., refiere otras alternativas, todo ello permite a esta Sala concluir que existen razones suficientes para acoger los pedimentos del demandante como razonadamente decidió el Juzgador de Instancia, y en consecuencia desestimar el recurso».
CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL EXTRAORDINARIA
De la Comunidad de Vecinos
Por medio de la presente se le convoca a la Junta General Extraordinaria que tendrá lugar el próximo día XX de enero 2006 de esta “Nuestra Comunidad” de Propietarios, en el local de celebración acostumbrado del citado inmueble, en la planta baja, a las XX:XX horas en primera convocatoria y a las XX:30 horas en segunda convocatoria, para decidir sobre los asuntos relacionados en el siguiente
ORDEN DEL DÍA
1) Instalación de un ascensor en el edificio. Lectura del anteproyecto presentado por el Ingeniero Sr. XX, presupuesto estimado para la realización de la obra, así como coste de licencias, demás trámites y gastos relacionados con el proyecto[8] de ejecución de la obra en el plazo de cuatro meses, a que se obligaría la Comunidad, caso de ser aprobada. Con desglose del gasto por comunero propietario, según cuota de división horizontal y forma de pago.
2) Propuesta de compra e instalación de un ascensor nuevo, marca XXX, en el edificio, por motivos de impedimentos físicos del Sr. Comunero propietario del inmueble XX, y supresión de las barreras arquitectónicas del inmueble, así como la adecuación del inmueble a las necesidades de la vida moderna.
3) Constitución de servidumbre sobre dos metros cuadrados de local en la planta baja, dedicado a almacén, propiedad del comunero propietario Sr. XXX, imprescindible para la realización de la obra, y estimación de la cuantía del pago de la servidumbre.
4) Ruegos y preguntas.
Se adjunta documentación relacionada con los asuntos a tratar en la Junta.
Finalmente se hace constar que los propietarios que no han satisfecho las cuotas que se indican, no tendrán derecho de voto si en el momento de iniciarse la Junta no hubiesen pagado esas deudas, no las hubiesen impugnado judicialmente o no las hubiesen consignado judicial o notarialmente, lo que se les advierte a los efectos legales oportunos y de conformidad con los artículos 16.2 y 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En (…) a XX de (…) de 2006
Fdo. El Presidente XX
[1] la Ley de 1960 necesitaba el acuerdo por unanimidad. Posteriormente, la Ley de 21 de junio de 1990 se adapta a la realidad social de su época y trata de solucionar los grandes problemas que la Ley de 1960 de Propiedad Horizontal había provocado. Pero no solamente la Ley fue la que suprimió la mayoría para la instalación de un nuevo ascensor, sino la propia jurisprudencia. Por ejemplo, la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de julio de 1994, que consideró válido un acuerdo de ese tipo aprobado por la simple mayoría de los propietarios.
[2] El art. 17 LPH, es el que disciplina el «quórum» exigido para la adopción de acuerdos respecto a las obras necesarias para la supresión de las barreras arquitectónicas.
[3] Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre Límites del Dominio sobre Inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad.
[4] En este sentido es interesante la argumentación que hace la Sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, el 13 Dic. 2001, referida a la necesidad de pasar por un elemento privativo para acceder a un elemento, o servicio que necesita ser reparado, exige:
1. La Obligación del propietario de permitir la entrada a través de su piso, vivienda o local. Obligación ob rem o servidumbre de paso: Consecuencias de una u otra consideración.
2. La negativa del titular u ocupante a dejar entrar en el domicilio está sujeta a la compatibilidad entre el derecho fundamental a la inviolabilidad del domicilio y el cumplimiento de las obligaciones impuestas a todos los copropietarios en el seno de la propiedad horizontal
3. El deber con cargo a la comunidad de propietarios de indemnizar los perjuicios, las molestias e incomodidades ocasionadas al propietario u ocupante por el hecho de pasar a través de su propiedad.
[5] Sentencia AP Castellón 3 Nov. 2001.
[6] SAP Zaragoza 1 Feb. 2002
[7] SAP Murcia 19 Feb. 2001.
[8] Las diversas comunidades autónomas prevén la concesión de ayudas económicas para la instalación de ascensores y la eliminación de barreras arquitectónicas. Antes de comenzar las obras es aconsejable consultar con el Departamento de Vivienda de cada CCAA para informarse sobre las posibles subvenciones, los documentos a presentar y los requisitos a cumplir; que habitualmente son los siguientes:
- Licencia de obra.
- Un perito debe firmar la documentación de la obra.
- Se precisa la conformidad de la comunidad de vecinos.
- La obra debe garantizar la seguridad del ascensor, además de la del conjunto del inmueble.
-Hay que cumplir los requisitos de instalación del ascensor en materia de seguridad, como los relativos a la superficie necesaria para instalar una cabina y puertas automáticas.
